Gutachterliche Unterstützung zum Ende der Gewährleistungsfrist (5‑Jahres‑Frist)
Kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist stellen sich viele Eigentümer die Frage, ob das Gebäude tatsächlich frei von wesentlichen Bauschäden ist oder ob noch Mängel fachgerecht angezeigt werden sollten. Gerade im Zeitraum vor Ende der typischen fünfjährigen Gewährleistungsfrist für Bauwerke ist eine strukturierte Bestandsaufnahme sinnvoll, um den sichtbaren baulichen Zustand sachverständig einordnen zu lassen.
Typische Anlässe
- Neubau oder umfassend modernisiertes Wohnhaus, bei dem die 5‑Jahres‑Frist demnächst abläuft
- Wiederkehrende Risse, Feuchtezeichen oder Funktionsstörungen seit der Fertigstellung
- Unsicherheit, ob einzelne Auffälligkeiten als Mangel zu werten sind oder als übliche Gebrauchsspuren
- Wunsch nach einer baufachlichen Einschätzung, bevor Mängel gegenüber dem Unternehmer angezeigt werden
- Vorbereitung von Gesprächen mit Baufirma, Bauträger, Architekt oder Verwaltung
Leistungsumfang
Im Rahmen einer baufachlichen Unterstützung zum Gewährleistungsende werden die wesentlichen, sichtbaren Bauteile des Gebäudes begangen und die erkennbaren Auffälligkeiten dokumentiert und eingeordnet. Typischerweise umfasst dies:
- Ortsbesichtigung mit Inaugenscheinnahme der zugänglichen Bauteile innen und außen
- Fotodokumentation der festgestellten Auffälligkeiten und Schadensbilder
- baufachliche Einordnung, ob es sich eher um übliche Erscheinungen oder um mögliche Mängel handelt
- Hinweise zu möglichen Ursachen unter Berücksichtigung von Baujahr, Bauweise und Nutzung
- Priorisierung der festgestellten Punkte nach Dringlichkeit aus baufachlicher Sicht
- je nach Vereinbarung: Erstellung eines Kurzprotokolls oder einer schriftlichen gutachterlichen Stellungnahme zur Verwendung gegenüber dem Vertragspartner
Die konkrete Ausgestaltung (z. B. nur mündliche Erläuterung vor Ort oder ergänzende schriftliche Ausarbeitung) wird im Vorfeld mit dem Auftraggeber abgestimmt.
Ergebnis der gutachterlichen Unterstützung
Die baufachliche Unterstützung zum Gewährleistungsende liefert keine rechtliche Bewertung, sondern eine sachverständige Grundlage für das weitere Vorgehen. Im Ergebnis werden insbesondere folgende Punkte herausgearbeitet:
- welche wesentlichen, erkennbaren Auffälligkeiten und Schäden am Gebäude vorliegen,
- welche Ursachen aus baufachlicher Sicht überwiegend wahrscheinlich sind,
- welcher Instandsetzungs- oder Beobachtungsbedarf sich daraus abzeichnen kann und
- zu welchen Punkten aus baufachlicher Sicht eine Mängelanzeige gegenüber den Vertragspartnern besonders sinnvoll sein kann.
Abgrenzung der Leistung
Die gutachterliche Unterstützung zum Ende der Gewährleistungsfrist ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung oder Berechnung von Verjährungs- und Gewährleistungsfristen. Es erfolgt keine Vertragsprüfung, keine rechtliche Bewertung von Ansprüchen und keine Vertretung gegenüber Vertragspartnern, Versicherungen oder Gerichten. Die Leistung konzentriert sich auf die baufachliche Beurteilung des zum Begutachtungszeitpunkt erkennbaren Zustands. Für die rechtliche Bewertung von Fristen, Ansprüchen und Vorgehensweisen sind gesondert Rechtsanwälte oder andere zur Rechtsberatung befugte Stellen hinzuzuziehen.